Dans les projets immobiliers, on parle de plus en plus de réduction, optimisation ou rationalisation des m² des surfaces des locaux. Pourquoi ? On vous explique.
La rationalisation des m², pourquoi ?
Il y a plusieurs raisons à rationaliser les m² :
- Parce que les modes de travail changent. Modes de travail hybrides, besoin de transversalité, besoin d’agilité des organisations, télétravail fréquent, … Les locaux ne répondent plus complètement aux besoins actuels. Certains jours les locaux peuvent en effet être moins fréquentés, voire désertés. Ce constat questionne alors évidemment sur l’occupation des surfaces.
- Parce qu’avec l’augmentation des coûts de l’énergie et donc des factures à la hausse, il est légitime de se requestionner sur les dépenses en exploitation de surfaces parfois sous-occupées.
- Parce que la réglementation en matière d’environnement évolue avec des objectifs de performance de plus en plus élevés (décret tertiaire, RE2020). Or, de nombreux bâtiments n’ont jamais connu de rénovation significative et ont donc de mauvaises performances énergétiques. Pour se mettre en conformité avec la réglementation, des travaux de rénovation énergétique sont alors à envisager.
Bref, des surfaces sous-occupées + des coûts qui augmentent + des travaux de rénovation à engager, … Cela donne une réflexion à mener sur le besoin en espace pour rénover à son juste besoin ! C’est ce qui a conduit l’Etat à travailler de nouvelles orientations en matière de politique immobilière, sur son parc immobilier tertiaire.
Rationalisation des m², l’Etat s’y met sur ses opérations immobilières
La première ministre Elisabeth Borne a émis le 8 février 2023 une circulaire demandant l’application de la nouvelle doctrine de la politique immobilière de l’Etat, pour les administrations et opérateurs de l’Etat. Dans cette doctrine, le chiffre clé à retenir est 16 m² SUB tertiaire / résident. C’est LA cible pivot. Mais cela mérite quelques explications, pour bien comprendre la manière de dimensionner les projets.
La SUB tertiaire c’est la surface utile brute qui englobe toutes les activités tertiaires et support de l’activité tertiaire (bureaux, salles de réunion, reprographie, circulations, restauration collective, etc).
Nombre de résident = ETP x taux de nomadisme
L’ETP est l’équivalent temps plein et le taux de nomadisme correspond aux activités exercées en dehors des locaux. Ainsi, chaque projet immobilier de l’Etat doit maintenant s’inscrire dans cette cible-là. Il n’y a plus de logique d’un poste de travail fixe pour chaque agent, mais bien une réflexion à mener sur la manière dont le travail est réalisé. On parle alors de positions de travail.
Chaque administration doit donc se questionner sur sa manière de travailler. Ce, pour réfléchir à son besoin en locaux et pour s’inscrire au global dans la cible de surface imposée. Cela conduit parfois à aménager tout ou partie des locaux avec du flex-office. On vous en a déjà parlé ici ou là. Il y a donc une grande liberté sur la manière de programmer des locaux, dans un cadre global contraint.
Cette doctrine s’applique au parc immobilier de l’Etat. Mais cette question de la rationalisation des locaux pourrait se poser à chaque opération immobilière, pour prévoir son projet en cohérence avec son besoin, en visant une certaine sobriété.
La rationalisation des m², 5 conseils pour y arriver
Nos conseils pour une bonne rationalisation des m² ?
- Commencer par une approche macro pour cerner un objectif global à atteindre
- Mettre en place des grands principes…
- …mais accepter d’y déroger parfois pour prendre en compte certaines spécificités !
- Associer les agents / collaborateurs concernés tout au long du projet. Ce, afin de partager les objectifs, la méthode et les résultats
- Prendre en compte les notions d’évolutivité et de modularité, pour permettre aux espaces de perdurer/s’adapter dans le temps pour répondre à de futurs besoins.
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A.P.
